Salah satu keputusan paling awal yang perlu dibuat bakal pembeli rumah ialah sama ada nak beli rumah subsale (rumah sedia ada, dijual semula oleh pemilik terdahulu) atau rumah under-construction (projek baru terus dari pemaju). Kedua-dua pilihan ini ada set kelebihan dan risiko yang sangat berbeza, dan pilihan yang sesuai bergantung kepada situasi kewangan, tahap keselesaan risiko, dan keperluan segera anda. Mari kita bandingkan secara terus supaya anda boleh buat keputusan dengan lebih yakin.


Rumah Subsale: Apa Yang Anda Nampak, Itulah Yang Anda Dapat

Kelebihan paling besar membeli rumah subsale ialah anda boleh lihat rumah sebenar sebelum membuat keputusan, bukan lukisan atau model 3D, tapi rumah sebenar dengan keadaan sebenar. Anda boleh buat viewing, semak keadaan struktur, rasa suasana kejiranan, dan bayangkan hidup di situ dengan lebih tepat.

Dari segi harga, rumah subsale biasanya lebih terbuka untuk rundingan berbanding harga senarai pemaju yang agak tetap. Penjual individu selalunya lebih fleksibel, terutamanya jika mereka perlu jual cepat atas sebab peribadi.

Namun, rumah subsale juga bawa cabaran tersendiri:

  • Rumah subsale sering memerlukan kerja pembaikan atau renovasi, terutamanya rumah yang lebih lama,  kos ini perlu dimasukkan dalam belanjawan anda dari awal.
  • Jika penjual masih ada pinjaman rumah yang belum selesai, proses melibatkan penebusan pinjaman (loan redemption) sebelum hartanah boleh dipindah milik sepenuhnya kepada anda. Ini menambah satu lapisan proses undang-undang dan biasanya memerlukan sedikit lagi masa penyelarasan antara peguam pembeli, peguam penjual dan bank.
  • Kualiti pengurusan hartanah (untuk strata seperti kondominium) berbeza-beza — sesetengah bangunan lama diurus dengan baik, sesetengah tidak. Ini penting untuk disemak sebelum membeli.


Rumah Under-Construction: Perlindungan Berstruktur, Tapi Perlu Sabar

Membeli terus dari pemaju berlesen bermakna transaksi anda tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, atau lebih dikenali sebagai Housing Development Act (HDA). Secara umum, akta ini wujud untuk melindungi pembeli rumah daripada pemaju — ia menetapkan format standard Perjanjian Jual Beli (SPA) yang telah ditetapkan kandungannya, dan yang penting, ia mengawal jadual pembayaran secara berperingkat (progressive payment schedule) yang diikat kepada peringkat pembinaan sebenar, bukan tarikh sewenang-wenangnya.


Ini bermaksud anda hanya bayar mengikut kemajuan sebenar pembinaan — contohnya sejumlah peratus apabila kerja asas siap, sejumlah peratus lagi apabila struktur bangunan siap, dan seterusnya. Susunan ini membantu melindungi wang pembeli daripada dibayar penuh di awal sebelum apa-apa dibina.


Kelebihan lain membeli under-construction:

  • Unit baru, spesifikasi moden, dan biasanya disertakan waranti pembinaan (defect liability period) di mana pemaju bertanggungjawab membaiki kecacatan dalam tempoh tertentu selepas serahan kunci.
  • Peluang memilih unit dan lantai mengikut citarasa (bagi projek yang masih ada banyak pilihan unit).
  • Biasanya ada pakej insentif seperti rebat atau bantuan kos guaman/duti setem yang ditawarkan pemaju.


Namun risiko utama under-construction ialah kelewatan projek, atau dalam kes paling teruk, projek terbengkalai (abandoned project). Inilah sebabnya rangka kerja HDA wujud pada asalnya, ekoran sejarah kes projek perumahan terbengkalai di Malaysia yang menyebabkan ramai pembeli kehilangan wang dan tempoh masa yang panjang menanti penyelesaian. Walaupun rangka kerja perlindungan sedia ada, risiko kelewatan tetap wujud dan ia biasa berlaku dalam industri, walaupun tak semestinya sampai ke tahap terbengkalai.


Cara Kurangkan Risiko Membeli Under-Construction

  • Semak rekod prestasi (track record) pemaju — projek-projek terdahulu, sama ada disiapkan tepat masa, dan reputasi mereka di kalangan pembeli sebelum ini.
  • Semak status kewangan dan lesen pemaju/projek melalui saluran rasmi yang berkaitan sebelum menandatangani apa-apa perjanjian.
  • Fahami dengan jelas jadual pembayaran dan tarikh jangkaan penyerahan kunci (Vacant Possession) yang dinyatakan dalam SPA.


Jadi, Mana Satu Sesuai Untuk Anda?

Jika anda perlukan rumah untuk diduduki segera, mahu rasa dan tengok rumah sebenar sebelum membeli, subsale mungkin lebih sesuai. Jika anda ada fleksibiliti masa, mahu unit baru dengan jadual pembayaran berperingkat yang lebih ringan pada permulaan, dan selesa dengan sedikit unsur menunggu, under-construction dari pemaju bertanggungjawab boleh jadi pilihan yang baik. Ramai pembeli sebenarnya menggabungkan kedua-dua strategi ini — beli subsale untuk kediaman semasa, dan pertimbangkan projek baru untuk pelaburan jangka panjang.


Apa pun pilihan anda, pastikan anda sudah kira kos penuh transaksi sebelum melangkah — cuba kalkulator kos pemilikan di hartanahbumiputera.com untuk anggaran yuran guaman, duti setem dan kos lain yang perlu disediakan sebelum menandatangani apa-apa perjanjian.