Dasar Penggunaan Terma Perkhidmatan Dasar Privasi Terma Pembelian

Terma Pembelian

Berkuat kuasa: 1 Januari 2025  |  Versi 1.0  |  Dikemas kini: 27 July 2026

⚖️ Terma ini menerangkan tanggungjawab undang-undang dan proses yang terlibat dalam pembelian hartanah di Malaysia. Ia merujuk kepada Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 [Akta 118], Akta Setem 1949, dan Enakmen Tanah Rizab Melayu yang berkenaan.
⚠️ Penafian Penting: Semua anggaran kos, kalkulator gadai janji, dan maklumat undang-undang yang disediakan di Platform ini adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan bukan nasihat undang-undang, kewangan, atau cukai yang mengikat. Sila dapatkan nasihat peguam, penilai berlesen, dan penasihat kewangan berdaftar sebelum membuat sebarang keputusan pembelian hartanah.

1. Peranan Platform dalam Urus Niaga Hartanah

Hartanah Bumiputera adalah platform iklan dan maklumat sahaja. Platform ini:

  • Bukan ejen atau broker hartanah yang mewakili mana-mana pihak dalam urus niaga.
  • Bukan pihak kepada mana-mana kontrak jual beli, perjanjian sewa beli, atau sebarang perjanjian hartanah.
  • Tidak mengesahkan ketepatan, kesahihan, atau status undang-undang hartanah yang disenaraikan.
  • Tidak memberikan jaminan bahawa hartanah bebas daripada bebanan, kaveat, atau tuntutan pihak ketiga.

Pembeli bertanggungjawab sepenuhnya untuk menjalankan usaha wajar (due diligence) sebelum membuat keputusan pembelian.

2. Proses Pembelian Hartanah di Malaysia

1
Surat Niat / Letter of Offer (LOI) Pembeli mengemukakan tawaran bertulis kepada penjual/ejen, biasanya disertai deposit tanda jadi (earnest deposit) 2%–3% daripada harga belian yang boleh dituntut balik sekiranya penjual menolak.
2
Perjanjian Jual Beli (SPA) / Sales and Purchase Agreement SPA ditandatangani dalam masa 14–21 hari selepas LOI dipersetujui. Pembeli biasanya membayar 10% daripada harga belian tolak deposit LOI. SPA perlu disediakan oleh peguam berlesen di Malaysia.
3
Permohonan Pinjaman / Gadai Janji Pembeli mendapatkan kelulusan pinjaman daripada institusi kewangan berlesen. Nisbah pinjaman biasanya 70%–90% bergantung kepada kelayakan pembeli dan status hartanah.
4
Penilaian Hartanah Bank akan melantik penilai berlesen (di bawah Akta 242) untuk menentukan nilai pasaran hartanah. Yuran penilaian ditanggung oleh pembeli.
5
Permohonan Kelulusan (Hartanah Berstatus Khas) Bagi hartanah Rizab Melayu atau Lot Bumiputera, kelulusan Pihak Berkuasa Negeri (PBN) atau Majlis Tanah Negara mesti diperoleh sebelum pindah milik boleh dilaksanakan.
6
Pindah Milik (MOT) / Memorandum of Transfer Borang 14A (KTN) difailkan di Pejabat Tanah setelah semua bayaran (baki harga, duti setem, yuran pindah milik) diselesaikan. Nama pembeli didaftarkan di Hakmilik Strata/Individu.
7
Selesai / Completion Kunci diserahkan setelah semua bayaran bersih diterima oleh penjual. Tempoh lengkap biasanya 3–6 bulan bergantung kepada proses pinjaman dan kelulusan.

3. Kos-Kos Berkaitan Pembelian Hartanah

3.1 Duti Setem Pindah Milik (Akta Setem 1949)

Nilai HartanahKadar Duti Setem
RM 100,000 pertama1%
RM 100,001 – RM 500,0002%
RM 500,001 – RM 1,000,0003%
Lebih daripada RM 1,000,0004%

Pembeli rumah kediaman pertama layak mendapat pengecualian duti setem penuh bagi hartanah berharga RM 500,000 ke bawah (tertakluk kepada terma program kerajaan semasa).

3.2 Duti Setem Perjanjian Pinjaman

0.5% daripada jumlah pinjaman yang diluluskan. Contoh: Pinjaman RM 400,000 → Duti setem RM 2,000.

3.3 Yuran Guaman (Skala Solicitor)

Nilai HartanahKadar Yuran
RM 500,000 pertama1.0%
RM 500,001 – RM 7,500,0000.8%
Melebihi RM 7,500,000Boleh dirunding (min 0.5%)

Yuran guaman biasanya merangkumi penyediaan dan pengesahan SPA, pinjaman, dan pindah milik. Terdapat yuran berasingan untuk peguam bank.

3.4 Lain-Lain Kos

  • Yuran Penilaian: RM 500 – RM 2,000 (bergantung kepada nilai hartanah).
  • Yuran Pendaftaran Cagaran (Gadai Janji): RM 200 – RM 500.
  • Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT): Ditanggung oleh PENJUAL — 0%–30% bergantung kepada tempoh pemilikan dan status residensi.
  • Cukai Perolehan Harta Tanah: Tidak terpakai untuk pembeli.
  • Bayaran Penyelenggaraan: Bagi hartanah strata — biasanya 2–3 bulan deposit boleh kembali.

4. Hartanah Rizab Melayu dan Lot Bumiputera

🏠 Hartanah yang berstatus Rizab Melayu atau Lot Bumiputera mempunyai sekatan pemilikan yang ditetapkan oleh undang-undang. Pembeli mesti memahami terma ini sebelum membuat tawaran.

4.1 Tanah Rizab Melayu

Dikawal oleh Enakmen Tanah Rizab Melayu masing-masing negeri (contoh: Enakmen Rizab Melayu Selangor 1938). Tanah Rizab Melayu:

  • Hanya boleh dimiliki oleh orang Melayu seperti yang ditakrifkan dalam Perlembagaan Persekutuan.
  • Pemindahan kepada bukan Melayu memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri (PBN) dan boleh melibatkan pelepasan daripada status Rizab Melayu.
  • Pemindahan yang tidak diluluskan adalah tidak sah di sisi undang-undang dan boleh dibatalkan.

4.2 Lot Bumiputera

Kuota Bumiputera dalam projek pemajuan perumahan di bawah Akta 118:

  • Lot Bumiputera mesti dijual kepada pembeli Bumiputera pada harga yang ditetapkan oleh Kerajaan Negeri (biasanya diskaun 5%–15% daripada harga pasaran).
  • Pemaju perlu mendapatkan kelulusan pelepasan kuota Bumiputera daripada Kerajaan Negeri sebelum menjual kepada bukan Bumiputera.
  • Pembeli Bumiputera tidak boleh menjual Lot Bumiputera kepada bukan Bumiputera dalam tempoh yang ditetapkan (biasanya 10 tahun) tanpa kelulusan.

4.3 Tanggungjawab Pembeli

Pembeli bertanggungjawab untuk mengesahkan status hartanah dengan Pejabat Tanah dan Pejabat Daerah yang berkenaan. Platform tidak menanggung sebarang liabiliti atas salah nyata berkaitan status tanah oleh penjual atau ejen.

5. Hartanah dalam Pembangunan (Pemajuan Baru)

Pembelian hartanah dalam pembangunan (off-plan) dikawal oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966:

  • Pemaju mesti memegang lesen pemaju dan permit iklan dan jualan (AP&J) yang sah.
  • Semua bayaran pemajuan mesti disimpan dalam Akaun Pemegangan (Housing Development Account) dan tidak boleh digunakan oleh pemaju sebelum syarat-syarat tertentu dipenuhi.
  • Perjanjian Jual Beli (SPA) mesti menggunakan borang piawai yang ditetapkan di bawah Akta 118 — Jadual G (rumah kediaman dengan tanah) atau Jadual H (hartanah strata).
  • Pemaju bertanggungjawab menyelesaikan pembangunan dalam tempoh yang ditetapkan dalam SPA (biasanya 24–36 bulan).
  • Lewat serah hak melebihi tempoh yang ditetapkan boleh mengakibatkan Ganti Rugi Tertunggak Dibayar (LAD) yang perlu dibayar oleh pemaju kepada pembeli.

6. Pembelian melalui Lelongan Awam

Bagi hartanah yang dijual melalui lelong awam (oleh bank atau Mahkamah Tinggi):

  • Pembeli perlu membayar deposit 10% daripada harga penempatan awal semasa lelongan.
  • Baki bayaran perlu diselesaikan dalam masa 120 hari (hartanah tanah) atau 90 hari (hartanah strata) dari tarikh lelongan.
  • Hartanah dijual dalam keadaan "seadanya" (as-is) — pembeli menanggung semua kos pembaikan, tunggakan cukai, dan caj penyelenggaraan yang tertunggak.
  • Pembeli perlu menjalankan pemeriksaan due diligence sendiri kerana tiada jaminan diberikan oleh mahkamah atau bank mengenai keadaan fizikal atau status undang-undang hartanah.

7. Penafian Anggaran dan Kalkulator

Semua anggaran yang disediakan oleh Platform (gadai janji, duti setem, kos guaman) adalah berdasarkan kadar standard semasa dan tidak mengambil kira:

  • Status pembayar cukai individu, perubahan polisi kerajaan, atau program pengecualian khas.
  • Syarat pinjaman khusus atau kadar faedah semasa yang ditawarkan oleh institusi kewangan tertentu.
  • Kos tambahan yang mungkin timbul seperti cukai tambahan, denda, atau caj-caj tidak dijangka.
  • Perubahan undang-undang atau dasar yang berkuat kuasa selepas tarikh kemas kini Platform.

Anggaran ini tidak boleh digunakan sebagai asas untuk perancangan kewangan muktamad. Sila dapatkan sebut harga formal daripada peguam, jurunilai cukai, dan institusi kewangan anda.

8. Perlindungan Pembeli

Sekiranya anda mengesyaki penipuan berkaitan urus niaga hartanah, anda boleh membuat aduan kepada:

  • PDRM (Siber): cybercrime.rmp.gov.my
  • BOVAEA: www.bovaea.gov.my (salah laku ejen)
  • Tribunal Pembeli Rumah: www.tribunal.gov.my (pertikaian dengan pemaju)
  • Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH): www.jpph.gov.my (maklumat harga transaksi)
  • Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN): www.hasil.gov.my (CKHT)

9. Undang-Undang yang Mentadbir

Terma Pembelian ini ditadbir oleh undang-undang Malaysia. Undang-undang utama yang berkaitan dengan pembelian hartanah di Malaysia termasuk:

  • Kanun Tanah Negara 1965
  • Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966
  • Akta Setem 1949
  • Akta Kontrak 1950
  • Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981
  • Enakmen Tanah Rizab Melayu (negeri masing-masing)
  • Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976

Hubungi kami: [email protected] | Telefon: +60 11-5458 3515 | Waktu pejabat: Isnin–Jumaat, 9 pagi – 6 petang

Purchase Terms

Effective: 1 January 2025  |  Version 1.0  |  Updated: 27 July 2026

⚖️ These Terms describe the legal responsibilities and process involved in purchasing property in Malaysia. They reference the National Land Code 1965 (NLC), the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 [Act 118], the Stamp Act 1949, and the applicable Malay Reservation Enactment.
⚠️ Important Disclaimer: All cost estimates, mortgage calculators, and legal information provided on this Platform are for informational purposes only and do not constitute binding legal, financial, or tax advice. Please obtain advice from a lawyer, licensed valuer, and registered financial adviser before making any property purchase decision.

1. The Platform's Role in Property Transactions

Hartanah Bumiputera is an advertising and information platform only. The Platform:

  • Is not a property agent or broker representing any party in a transaction.
  • Is not a party to any sale and purchase contract, lease-purchase agreement, or any property agreement.
  • Does not verify the accuracy, validity, or legal status of listed properties.
  • Does not warrant that a property is free of encumbrances, caveats, or third-party claims.

Buyers are solely responsible for conducting due diligence before making a purchase decision.

2. The Property Purchase Process in Malaysia

1
Letter of Offer (LOI) The buyer submits a written offer to the seller/agent, usually accompanied by an earnest deposit of 2%–3% of the purchase price, which is refundable if the seller rejects the offer.
2
Sales and Purchase Agreement (SPA) The SPA is signed within 14–21 days after the LOI is accepted. The buyer typically pays 10% of the purchase price less the LOI deposit. The SPA must be prepared by a lawyer licensed in Malaysia.
3
Loan / Mortgage Application The buyer obtains loan approval from a licensed financial institution. The loan-to-value ratio is typically 70%–90% depending on the buyer's eligibility and the property's status.
4
Property Valuation The bank will appoint a licensed valuer (under Act 242) to determine the property's market value. The valuation fee is borne by the buyer.
5
Consent Application (Special-Status Property) For Malay Reservation property or Bumiputera lots, approval from the State Authority (PBN) or the National Land Council must be obtained before transfer of ownership can be carried out.
6
Memorandum of Transfer (MOT) Form 14A (NLC) is filed at the Land Office once all payments (balance price, stamp duty, transfer fees) have been settled. The buyer's name is registered on the Strata/Individual Title.
7
Completion Keys are handed over once all net payments have been received by the seller. The full process typically takes 3–6 months depending on loan processing and approvals.

3. Costs Associated with Purchasing Property

3.1 Transfer Stamp Duty (Stamp Act 1949)

Property ValueStamp Duty Rate
First RM 100,0001%
RM 100,001 – RM 500,0002%
RM 500,001 – RM 1,000,0003%
Above RM 1,000,0004%

First-time residential home buyers may be eligible for full stamp duty exemption for properties priced at RM 500,000 and below (subject to the terms of the prevailing government programme).

3.2 Loan Agreement Stamp Duty

0.5% of the approved loan amount. Example: A loan of RM 400,000 → Stamp duty of RM 2,000.

3.3 Legal Fees (Solicitor's Scale)

Property ValueFee Rate
First RM 500,0001.0%
RM 500,001 – RM 7,500,0000.8%
Above RM 7,500,000Negotiable (min 0.5%)

Legal fees usually cover preparation and verification of the SPA, loan documentation, and transfer of ownership. Separate fees apply for the bank's lawyer.

3.4 Other Costs

  • Valuation Fee: RM 500 – RM 2,000 (depending on property value).
  • Charge (Mortgage) Registration Fee: RM 200 – RM 500.
  • Real Property Gains Tax (RPGT): Borne by the SELLER — 0%–30% depending on holding period and residency status.
  • Real Property Acquisition Tax: Not applicable to buyers.
  • Maintenance Charges: For strata property — typically a refundable deposit of 2–3 months.

4. Malay Reservation Property and Bumiputera Lots

🏠 Properties with Malay Reservation or Bumiputera Lot status carry ownership restrictions set out by law. Buyers must understand these terms before making an offer.

4.1 Malay Reservation Land

Governed by each state's Malay Reservation Enactment (e.g. the Selangor Malay Reservation Enactment 1938). Malay Reservation land:

  • May only be owned by Malays as defined in the Federal Constitution.
  • Transfer to non-Malays requires State Authority (PBN) approval and may involve release from Malay Reservation status.
  • Unapproved transfers are legally invalid and may be voided.

4.2 Bumiputera Lots

The Bumiputera quota in housing development projects under Act 118:

  • Bumiputera lots must be sold to Bumiputera buyers at the price set by the State Government (typically a discount of 5%–15% off market price).
  • Developers must obtain Bumiputera quota release approval from the State Government before selling to non-Bumiputera buyers.
  • Bumiputera buyers may not sell a Bumiputera lot to a non-Bumiputera within the prescribed period (typically 10 years) without approval.

4.3 Buyer's Responsibility

Buyers are responsible for verifying property status with the relevant Land Office and District Office. The Platform bears no liability for any misrepresentation of land status by a seller or agent.

5. Off-Plan Property (New Development)

Purchasing off-plan property is governed by the Housing Development (Control and Licensing) Act 1966:

  • Developers must hold a valid developer's licence and advertising and sale permit (AP&J).
  • All development payments must be held in a Housing Development Account and may not be used by the developer until certain conditions are met.
  • The Sales and Purchase Agreement (SPA) must use the standard form prescribed under Act 118 — Schedule G (landed residential property) or Schedule H (strata property).
  • The developer is responsible for completing the development within the period stated in the SPA (typically 24–36 months).
  • Late delivery beyond the prescribed period may result in Liquidated Ascertained Damages (LAD) payable by the developer to the buyer.

6. Purchase via Public Auction

For properties sold via public auction (by a bank or the High Court):

  • The buyer must pay a deposit of 10% of the initial bid price at the auction.
  • The balance must be settled within 120 days (landed property) or 90 days (strata property) from the auction date.
  • Properties are sold on an "as-is" basis — the buyer bears all repair costs, outstanding tax arrears, and unpaid maintenance charges.
  • The buyer must conduct their own due diligence, as no warranty is given by the court or bank regarding the physical condition or legal status of the property.

7. Disclaimer for Estimates and Calculators

All estimates provided by the Platform (mortgage, stamp duty, legal costs) are based on current standard rates and do not take into account:

  • Individual taxpayer status, changes in government policy, or special exemption programmes.
  • Specific loan terms or current interest rates offered by particular financial institutions.
  • Additional costs that may arise, such as additional taxes, penalties, or unforeseen charges.
  • Changes in law or policy taking effect after the Platform's last update date.

These estimates must not be used as a basis for final financial planning. Please obtain a formal quotation from your lawyer, tax assessor, and financial institution.

8. Buyer Protection

If you suspect fraud relating to a property transaction, you may lodge a complaint with:

  • PDRM (Cyber): cybercrime.rmp.gov.my
  • BOVAEA: www.bovaea.gov.my (agent misconduct)
  • Homebuyers' Tribunal: www.tribunal.gov.my (disputes with developers)
  • Valuation and Property Services Department (JPPH): www.jpph.gov.my (transaction price information)
  • Inland Revenue Board (LHDN): www.hasil.gov.my (RPGT)

9. Governing Law

These Purchase Terms are governed by the laws of Malaysia. The principal laws relevant to property purchase in Malaysia include:

  • National Land Code 1965
  • Housing Development (Control and Licensing) Act 1966
  • Stamp Act 1949
  • Contracts Act 1950
  • Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981
  • Malay Reservation Enactment (respective states)
  • Real Property Gains Tax Act 1976

Contact us: [email protected] | Phone: +60 11-5458 3515 | Office hours: Monday–Friday, 9am – 6pm