Selepas selesai kira duti setem MOT untuk rumah yang bakal dibeli, ramai pembeli sangka itu sahajalah duti setem yang perlu dibayar. Sebenarnya, jika anda membiayai pembelian melalui pinjaman bank, ada SATU LAGI duti setem berasingan yang dikenakan ke atas Perjanjian Pinjaman itu sendiri. Ramai yang tersilap sangka satu invois duti setem itu sudah merangkumi kedua-duanya, dan terkejut apabila menerima bil kedua. Nasib baik, pengiraan untuk duti setem pinjaman ini jauh lebih ringkas berbanding MOT. Kalkulator Duti Setem Pinjaman di hartanahbumiputera.com membantu anda anggarkan kos ini dengan cepat, supaya tiada bil mengejut yang terlepas pandang dalam perancangan kewangan anda.
Apa Bezanya Duti Setem Pinjaman Berbanding Duti Setem MOT
Ini soalan yang kerap ditanya, kerana kedua-duanya sama-sama dipanggil "duti setem" tetapi dikenakan atas dua dokumen yang berlainan sepenuhnya:
- Duti setem MOT dikenakan ke atas dokumen pindah milik hartanah, dan jumlahnya bergantung kepada HARGA RUMAH, dikira secara berperingkat (1% hingga 4% mengikut julat harga).
- Duti setem Perjanjian Pinjaman pula dikenakan ke atas dokumen kontrak pinjaman antara anda dan bank, dan jumlahnya bergantung kepada JUMLAH PINJAMAN, bukan harga rumah, serta dikira pada kadar RATA (bukan berperingkat).
Inilah sebabnya anda akan nampak dua bil duti setem berasingan daripada peguam anda semasa proses pembelian rumah, satu untuk MOT dan satu lagi untuk perjanjian pinjaman. Kedua-duanya wajib dibayar sebelum dokumen boleh didaftarkan secara sah. Kalau anda beli hartanah secara tunai sepenuhnya tanpa pinjaman bank, anda tidak perlu bayar duti setem pinjaman langsung kerana tiada
Perjanjian Pinjaman yang perlu disetemkan, hanya duti setem MOT sahaja yang terpakai.
Satu lagi perbezaan penting: duti setem MOT dibayar SEKALI sahaja semasa pindah milik hartanah, manakala duti setem pinjaman turut dibayar sekali sahaja semasa Perjanjian Pinjaman ditandatangani, bukan berulang setiap tahun sepanjang tempoh pinjaman. Jadi walaupun tempoh pinjaman anda 30 atau 35 tahun, anda hanya bayar duti setem pinjaman ini SEKALI di peringkat awal transaksi, bukan setiap tahun atau setiap kali bayar ansuran.
Formula Ringkas: Kadar Rata 0.5%
Berbeza dengan duti setem MOT yang mempunyai empat peringkat kadar berlainan, duti setem Perjanjian Pinjaman jauh lebih mudah: ia dikenakan pada kadar RATA sebanyak 0.5% daripada jumlah pinjaman atau kemudahan yang diluluskan bank, tanpa sebarang peringkat atau jenjang. Ini bermakna tak kira berapa besar pinjaman anda, kadar 0.5% itu kekal sama sepanjang jumlah pinjaman, tiada "lonjakan" mengejut apabila pinjaman melepasi ambang tertentu, berbeza sepenuhnya dengan cara MOT dikira.
Kesederhanaan formula ini memudahkan perancangan kewangan, kerana anda hanya perlu darab jumlah pinjaman dengan 0.5% untuk dapat anggaran yang tepat, tanpa perlu pecahkan kepada beberapa peringkat seperti kiraan duti setem MOT. Ini juga bermakna, jika bank meluluskan jumlah pinjaman yang lebih rendah daripada yang dipohon (contohnya kerana margin pembiayaan yang lebih kecil), duti setem pinjaman anda turut berkurangan secara berkadar terus, tanpa sebarang kesan "lonjakan tier" yang perlu dirisaukan.
Contoh Pengiraan: Tiga Saiz Pinjaman Berbeza
Mari lihat bagaimana kadar rata ini berskala mengikut jumlah pinjaman, menggunakan tiga contoh biasa:
| Jumlah Pinjaman | Kiraan | Duti Setem Pinjaman |
|---|---|---|
| RM300,000 | RM300,000 x 0.5% | RM1,500 |
| RM600,000 | RM600,000 x 0.5% | RM3,000 |
| RM1,000,000 | RM1,000,000 x 0.5% | RM5,000 |
Perhatikan corak ini: apabila pinjaman berganda dua daripada RM300,000 kepada RM600,000, duti setem juga berganda dua daripada RM1,500 kepada RM3,000. Ia berskala secara linear (lurus), sentiasa tepat 0.5% tak kira besar mana jumlah pinjaman. Ini sangat berbeza dengan duti setem MOT, di mana rumah RM1,000,000 boleh dikenakan kadar purata berbeza berbanding rumah RM300,000 kerana sistem berperingkatnya. Kesederhanaan inilah yang memudahkan pembeli anggarkan kos ini dengan pantas, tanpa perlu risau tentang julat atau ambang tertentu. Sebagai perbandingan, jika pinjaman RM1,000,000 itu dikenakan duti setem MOT (bukan duti setem pinjaman), jumlahnya akan jauh lebih tinggi kerana sistem berperingkat yang mencecah kadar 4% pada bahagian tertentu, ini menunjukkan kenapa penting untuk tidak keliru antara kedua-dua jenis duti setem ini.
Untuk pembeli yang membuat pinjaman gabungan (contohnya pinjaman konvensional bercampur dengan pinjaman koperasi atau skim pembiayaan lain), duti setem pinjaman biasanya dikira secara berasingan untuk setiap Perjanjian Pinjaman yang disediakan, kerana setiap satu adalah dokumen kontrak berlainan yang perlu disetemkan sendiri. Jadi jika anda ada dua kemudahan pinjaman berasingan untuk membiayai satu pembelian, anggap dua bil duti setem pinjaman berasingan, bukan satu bil gabungan berdasarkan jumlah keseluruhan.
Soalan Lazim Mengenai Duti Setem Pinjaman
Adakah duti setem pinjaman dikira atas jumlah pinjaman dipohon atau diluluskan? Ia dikira berdasarkan jumlah pinjaman atau kemudahan yang benar-benar diluluskan dan dinyatakan dalam Perjanjian Pinjaman, bukan jumlah yang mula-mula dipohon.
Kalau saya buat pinjaman bersama (joint loan), adakah kadar berubah? Kadar 0.5% kekal sama, ia dikira atas jumlah keseluruhan pinjaman tanpa mengira berapa ramai peminjam bersama yang terlibat.
Bolehkah duti setem pinjaman ini turut dikecualikan seperti duti setem MOT? Pengecualian Belanjawan 2026 yang disebutkan dalam kalkulator lain khusus untuk duti setem MOT bagi pembeli kali pertama; sila sahkan dengan peguam atau LHDN sama ada sebarang pengecualian berasingan terpakai untuk duti setem pinjaman.
Adakah duti setem pinjaman terpakai untuk pinjaman peribadi atau kad kredit? Tidak, kalkulator dan formula ini khusus untuk Perjanjian Pinjaman hartanah, iaitu kemudahan pembiayaan yang dikaitkan secara langsung dengan pembelian rumah atau tanah.
Perlukah saya bayar duti setem pinjaman secara berasingan daripada duti setem MOT? Ya, kedua-duanya perlu dijelaskan secara berasingan, biasanya dalam tempoh masa yang lebih kurang sama semasa peguam menguruskan penyempurnaan transaksi anda.
Tip Praktikal dan Kesilapan Biasa
- Jangan campur aduk dua bil duti setem ini. Semasa semak invois daripada peguam, pastikan anda faham item mana untuk MOT dan mana untuk perjanjian pinjaman, supaya tak keliru bila buat perbandingan kos dengan rakan yang beli rumah berlainan harga.
- Duti setem pinjaman dikira atas jumlah PINJAMAN, bukan harga rumah. Jika anda buat pinjaman kurang daripada 100% (contohnya kerana ada deposit besar), duti setem ini akan lebih rendah berbanding jika anda buat pinjaman penuh.
- Semak jika ia boleh dimasukkan ke dalam pinjaman. Sesetengah pakej bank membenarkan duti setem ini dibiayai sekali dalam jumlah pinjaman, mengurangkan keperluan tunai di peringkat awal.
- Ambil kira dalam belanjawan awal, bukan last minute. Walaupun jumlahnya lebih kecil berbanding duti setem MOT untuk kebanyakan pembelian, ia tetap kos sebenar yang perlu disediakan sebelum urusan selesai.
- Kira semula jika jumlah pinjaman berubah. Jika bank hanya luluskan pinjaman lebih rendah daripada yang dipohon, jangan lupa kira semula duti setem pinjaman berdasarkan angka yang diluluskan, bukan angka permohonan awal.
- Ingat ia dibayar sekali sahaja. Duti setem pinjaman bukan caj berulang setiap tahun, ia hanya dikenakan sekali semasa Perjanjian Pinjaman disediakan dan disetemkan.
- Jika refinance pinjaman kelak, semak semula keperluan duti setem baharu. Perjanjian Pinjaman baharu akibat proses refinance biasanya memerlukan duti setem baharu dikira atas jumlah pinjaman baharu tersebut.
Dengan formula yang mudah ini, anda boleh anggarkan duti setem pinjaman dalam beberapa saat sahaja, tanpa perlu risau tentang jadual berperingkat yang rumit.
Cuba kalkulator ini secara percuma di Kalkulator Duti Setem Pinjaman.
Nota: Angka di atas adalah anggaran untuk tujuan perancangan sahaja dan bukan nasihat kewangan atau guaman. Kadar dan syarat sebenar perlu disahkan dengan bank dan peguam anda.
