Melabur dalam projek perumahan yang baharu dilancarkan atau masih dalam pembinaan (under-construction / under-con) merupakan satu pencapaian yang mengujakan. Bagaimanapun, membeli rumah terus daripada pemaju menuntut langkah berwaspada yang berbeza berbanding membeli rumah subsale (rumah siap/tangan kedua).


Berikut adalah 12 tip kritikal bagi memastikan pembelian rumah under-con anda selamat, lancar, dan tidak membebankan kewangan:


1. Tetapkan Bajet Realistik & Kemampuan Bulanan

Sebelum anda terpesona dengan risalah pemaju yang serba mewah, kira had kelayakan pinjaman sebenar anda terlebih dahulu. Sebagai panduan utama, ansuran bulanan rumah tidak sepatutnya melebihi satu pertiga (1/3) daripada pendapatan bersih anda. Jangan sesekali menggunakan ruang aliran tunai anda sehingga ke had maksimum; sediakan ruang untuk simpanan kecemasan.


2. Ambil Kira Kos Tersembunyi & Kos Selepas Serahan Kunci

Walaupun pemaju sering menawarkan pelbagai pakej menarik (seperti rebat atau yuran guaman percuma), anda tetap perlu menyediakan bajet bagi kos di luar harga jualan, termasuk:

  • Yuran penilaian (valuation fee) dan caj pelbagai dokumentasi (disbursement charges).

  • Premium insurans perlindungan rumah (MRTT atau MLTT).

  • Deposit utiliti (air, elektrik, dan pemasangan internet).

  • Kos pasca-penyerahan kunci: Akaun penyelenggaraan (maintenance fees), dana terikat (sinking fund), dan kos pengubahsuaian rumah.


3. Manfaatkan Kuota dan Diskaun Bumiputera

Jika anda layak, maksimumkan kelebihan Kuota Bumiputera. Setiap projek perumahan baharu diwajibkan oleh undang-undang untuk memperuntukkan peratusan unit tertentu kepada pembeli Bumi, yang biasanya hadir bersama diskaun antara 5% hingga 15%. Memandangkan syarat kuota dan mekanisma pelepasan kuota (Bumi release) berbeza mengikut negeri, sentiasa sahkan terma terperinci ini dengan pemaju atau pejabat tanah negeri.


4. Selidik Rekod Prestasi & Kedudukan Kewangan Pemaju

Tidak semua pemaju mempunyai reputasi yang sama. Sebelum membayar wang tempahan, lakukan kajian latar belakang pemaju tersebut. Semak senarai hitam di portal rasmi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) bagi mengelakkan pemaju yang mempunyai sejarah projek terbengkalai, lewat menyerahkan kunci, atau kes tuntutan ganti rugi kelewatan (LAD) yang tidak diselesaikan. Pilih pemaju yang mempunyai nama kukuh dan stabil.

5. Semak Nombor APDL Pemaju

Bagi mana-mana projek perumahan baharu yang sah, pemaju wajib memiliki APDL (Advertising Permit and Developer's License). Sentiasa semak bahagian bawah risalah, papan tanda, atau laman web projek untuk memastikan terdapat nombor lesen ini, tarikh sah laku, dan nombor pelan bangunan yang diluluskan. Kehadiran APDL membuktikan projek tersebut dikawal selia secara sah oleh kerajaan.


6. Dapatkan Kelulusan Awal Pinjaman (Pre-Approval) Lebih Awal

Jangan tunggu sehingga sudah memilih unit baru mahu berbincang dengan pihak bank. Dapatkan kelulusan awal (pre-approval / indicative approval) daripada beberapa buah bank terlebih dahulu. Langkah ini menetapkan had maksimum kelayakan pinjaman anda, mempercepatkan proses permohonan rasmi kemudian hari, dan mengurangkan risiko wang tempahan hangus sekiranya pinjaman ditolak secara mengejut.


7. Teliti Pelan Induk (Master Plan) & Infrastruktur Sekitar

Apabila membeli rumah di kawasan perbandaran baharu (new township) atau kediaman tinggi (kondominium/pangsapuri), jangan hanya melihat pelan lantai unit anda sahaja. Kaji pelan induk keseluruhan kawasan tersebut. Semak perancangan infrastruktur masa hadapan seperti lebuh raya baharu, sambungan MRT/LRT, sekolah, dan hab komersial. Sebaliknya, pastikan blok atau unit pilihan anda tidak menghadap struktur yang kurang menyenangkan seperti pencawang elektrik voltan tinggi atau loji rawatan kumbahan.


8. Gunakan Portal Hartanah Khusus untuk Perbandingan

Elakkan daripada fokus pada satu projek sahaja tanpa membuat perbandingan. Gunakan platform khusus seperti Hartanah Bumiputera untuk menapis dan membandingkan projek-projek under-con yang sedang berjalan di lokasi pilihan anda. Nilai harga per kaki persegi (PSF) berbanding projek sekitar bagi memastikan anda mendapat nilai pasaran yang adil.


9. Fahami Terma Wang Tempahan (Booking Fee) & Pemulangan Wang

Apabila anda telah menemui unit yang sesuai, anda akan menandatangani Surat Tawaran (Letter of Offer) dan membayar wang tempahan.


⚠️ Amalan Keselamatan Kritikal: Pastikan wang tempahan dibayar terus ke akaun rasmi Akaun Pemajuan Perumahan (Housing Development Account - HDA) milik pemaju atau akaun pemegang amanah (stakeholder) firma guaman yang dilantik. Jangan sesekali memasukkan wang ke dalam akaun peribadi ejen jualan. Pastikan terdapat klausa bertulis yang jelas menyatakan wang tempahan akan dipulangkan sepenuhnya jika permohonan pinjaman anda ditolak oleh bank.

10. Semak Perjanjian Jual Beli (SPA) Berkanun

Bagi projek perumahan domestik baharu, dokumen SPA adalah dikawal ketat dan distandardkan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA). Bagi hartanah bertanah (landed), ia tertakluk di bawah Jadual G (Schedule G), manakala bagi hartanah berstrata (kondominium/apartmen), ia tertakluk di bawah Jadual H (Schedule H). Teliti jadual tuntutan bayaran berperingkat (progressive billing) supaya anda faham bagaimana bank akan melepaskan dana mengikut fasa kemajuan pembinaan.


11. Pantau Pelepasan Wang Pinjaman & Pendaftaran Hakmilik

Peguam yang dilantik akan menguruskan dokumen Memorandum Pindah Milik (MOT) atau Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment), berserta pendaftaran gadaian kepada bank pembiaya anda. Sentiasa peka dengan notis tuntutan bayaran berperingkat yang dihantar oleh pemaju kepada bank anda. Kelewatan pihak bank melepaskan bayaran boleh menyebabkan anda dikenakan penalti faedah lewat bayar (late payment interest).

12. Gunakan Tempoh Tanggungan Kecacatan (DLP) Sepenuhnya

Sebaik sahaja anda menerima kunci rumah (Vacant Possession), garis masa bagi Tempoh Tanggungan Kecacatan (Defect Liability Period - DLP) akan bermula, iaitu selama 24 bulan di bawah perlindungan akta HDA. Sebelum anda memulakan sebarang kerja-kerja pengubahsuaian besar, lakukan pemeriksaan terperinci bersama wakil pemaju. Catat setiap retakan dinding, jubin lompong, kebocoran paip, atau pintu yang tidak sejajar, dan serahkan laporan rasmi kepada pemaju untuk dibaiki secara percuma.

Sudah bersedia untuk memiliki rumah idaman pertama anda? Layari senarai projek eksklusif terbaharu di portal Hartanah Bumiputera hari ini untuk mencari kediaman yang menepati gaya hidup dan pelan pelaburan masa depan anda!